業界初の不動産投資 大阪
一兆円の商品を売るからには、パートナーの銀行や販売の窓口となる証券会社の店頭に、様々なパンフレットが山積みにされるだろう。
解説はそれらに任せたい。
投資家が本当に知りたいのは、日本で初めてデビューする投資信託を買ったら得か損か、という相場観だろう。
その意味では、本書は隅から隅まで、私のストレートな相場観である。
相場観に過ぎないが、おそらくは他の誰よりも、強気の予測だろう。
私は過去八年間、不動産相場のテコ入れなくして、不況の克服はない、不動産投信は不動産不況克服の特効薬だと主張してきた。
それだけに他の誰よりも、不動産投信に対して熱い思い入れがある。
相場観は好き嫌いとは異なる。
思い入れは熱くとも、分析はあくまでもクールでなくてはならない。
相場観の正否は時間の経過が明快に判定を下すから、謙虚にその判定にしたがう他ない。
読者には、一つの参考意見としてご覧いただければ、幸甚である。
私が相場観を組み立てるに際してもっとも重要視したのは、九○年代の初めに急成長したアメリカの不動産投信である。
この点については、すでに一○三ページからの「不動産投信をアメリカの実績で検証する」の章でくわしく述べた。
もう一つの重要なデータは、草創期の日本の株式投資信託である。
株式投信と不動産投信は似ているようで、扱う商品も仕組みもまったく違う。
まったく違うが、相場にさらされた金融商品であるという点で共通であるから、株式投信の草創期の盛衰と問題点を探ることによって、不動産投信の最初の一○年間の盛衰を推し量ることは可能だろう。
八○年代に入って時価発行増資が普及した頃から、株式の時価総額が初めて急増した。
七○年代まで、日本の増資は一株の払い込み金額が五○円と決まっていた。
資本金一○○に、ダウ平均株価と株式投信の残高の間の相関関係がきわめて高い。
チャートで明らかなように、ダウ平均株価の盛衰と株式投信の盛衰はほとんど同じである。
逆に株式投信の資金量の増減が株式相場に強いインパクトを与えていると考えた方が正しいかもしれない。
九○年のピークに四一兆円に達した残高が、一○年後の現在は一四兆円まで落ちた。
同じ期間にダウ平均株価も三万九○○○円から一万二一○○○円へと二一分の一に、不動産投信は日本の不動産相場に強いインパクトを与えるだろう。
株式投信と違って不動産投信には解約がないから、元本が減らない。
売りたい人はいつでも株式市場で自由に売ればよい。
元本が増えれば増えた分でさらに一方的に不動産を買い進む。
その場合にそれぞれのファンドは、投資対象の不動産をテナントビルか、マンションか、ホテルの店舗網か、スーパーの店舗網かというように特定し、専門化するから、立ち上がりの資金量が少ない段階から、限られた市場の需給関係に、それなりのインパクトを与える。
に、不動産投信の魅力は利回りの高さと、将来の保有資産の値上がり益だから、当初の投資対象地域は投資採算がはじきやすい首都圏や大都市に集中するだろう。
それゆえ、一つのチャートから、これからスタートする不動産投信は、次のような予測が可能現に東京の都心部では、上場前のきわめて限られた不動産投信の資金量でも、相場を急上に、投信は運用内容をガラス張りで公表するから、売買や運用の実体がリアルタイムでマスコミに伝わる。
現在では情報メディアが、四○年前と比べると飛躍的に発達している。
これまで閉鎖的であった不動産取引の実体が白日の下にさらされる。
ＰＲ効果はきわめて大きいから、不動産投信の資金量は一兆円単位で急増するだろう。
に、株式投信の資金量は株式相場の人気と連動して激しく増減しているが、不動産投信には解約がないから、ファンドの解散がない限り、資金量は減らない。
不動産のように長期投資を必要とする金融商品では、資金量の安定と増加は恵まれた条件である。
それゆえ不動産相場と不動産投信の株価は連動するが、株式ほど相関関係は高くない。
特に不動産投信は不動産相場の下値を支える役割を果たすだろう。
政府与党は不動産市場に投資資金を誘導するために、税制の大幅緩和を検討中である。
特に短期の売買益課税が緩和されると、投機資金が流入する可能性が強い。
日本の銀行は不動産を担保に融資するシステムが基本だから、不動産相場が底入れしたと見れば、積極的に不動産市場向けの貸出しを増やすだろう。
不動産投信の他に投機資金が参入させた。
すれば、不動産相場の上昇ピッチが加速するだろう。
つまり、九○年代に日本を悩ませた不動産相場のマイナススパイラルが、プラススパイラルに転換する可能性が強い。
不動産相場が底入れし、反騰に転じれば、銀行の担保不動産の流動化が進み、不良債権は急速に解消に向かうだろう。
不動産のデッドストックがほぐれたとき、マネーサプライが増えて産業界をうるおし、日本の景気は回復に向かうだろう。
私は右の点をもっとも重要視しているが、実際には次のような弱気論の方が多い・不動産投信が投資対象とする不動産は地域においても、種類においても限られるから、日本全国の不動産が平均して底上げするわけではない。
したがって、銀行の不良債権は一部で減少しても、全国ベースの減少にはならない。
たとえば、ゼネコンが抱えているデッドストックは、首都圏でも周辺部で、都心回帰のブームには乗れない。
ゴルフ場、スキー場、マリンスポーッなどのリゾートの投資も回収は期待できない、というものだ。
私は、右の反対説のように、銀行の不良債権を一掃するうえで、大きな障壁にはなるとは思わない。
何といっても不動産の時価総額は東京が圧倒的に大きい。
東京の都心部だけで全国の時価総額の五○％以上を占めるだろう。
日本の大手銀行は、日本で最大の不動産の保有者である。
都心の不動産価格の上昇は大手銀行自身の資産を急増させる。
その体力をもってすれば、債権放棄などの多様な手段を用いることも容易となる。
不動産相場が一○年間も暴落を続けると、弱気が充満して、弱気の理論構成がち密となり、説得力を持つ。
「弱気論者は理路整然と相場判断を間違う」という格言もある。
弱気論者が理路整然と弱気の根拠を説明するようになれば、相場は陰の極に近いという、きわめて非論理的な、きわめて重要な経験則がある。
現に不動産相場については、エコノミストもマスコミも弱気一色であるが、弱気一色の市場のムードこそ、強気の最大の根拠である。
書生論者が群がって銀行に不良債権の償却を迫るのは、内心では今売らなければ不動産相場がもっと値下がりし、不良債権がもっと増えると思っているからである。
来年の方が、相場が高いと思えば、今すぐたたき売れという意見は出ない。
相場の実戦を知らない書生論にあおられて、担保不動産の処分を強行すれば、そこが底値となる可能性が高い。
バブル時代の末期には、シンクタンクを持ち、優等生を集めて、もっとも慎重であった大銀行が不動産業界に競ってカネを貸した。
その銀行が、今書生論者と金融監督庁の秀才官僚の圧力を受けたとはいえ、争って不良債権の償却に踏み切った。
相場の世界ではしばしば天井を買った人が底値をぶん投げる。
それゆえ、不動産投信は今が買い場だと私は思う。
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